dinsdag 27 juli 2021

Als koper van een huis let je uiteraard vooral op de koopsom, dat is het bedrag dat je moet betalen voor een koopwoning. Waarom is de taxatie waarde dan zo belangrijk en is dit bedrag altijd gelijk aan de verkoopwaarde? Het korte antwoord is nee, de taxatie waarde van een huis is niet altijd gelijk aan de koopsom en dat kan consequenties hebben voor een hypotheekaanvraag. Wat dit betekent en waar je op moet letten leggen we uit op deze pagina.

Hoeveel mag je lenen voor een hypotheek?

Sinds 2018 is het maximale bedrag dat iemand mag lenen om een huis te kopen 100% van de marktwaarde. Maar wat is de marktwaarde? In de meeste gevallen zal de bank uitgaan van de taxatie waarde, dit is een optelsom die gemaakt wordt door een onafhankelijke taxateur. Maar er zijn ook banken die zich baseren op de definitieve koopsom. Deze bedragen zijn niet altijd hetzelfde, bij een hypotheek aanvraag is het daarom van belang om te controleren welke documenten er overlegd moeten worden bij een hypotheekaanvraag.

Taxatie waarde huis hoger dan verkoopprijs

De verkopende partij hoeft geen taxatie uit te laten voeren, voor de koper is dit wel nodig bij aanvraag van een hypotheeklening. Er is een vrije keuze in taxateur, naast de locatie waar de taxateur gevestigd is kan het tarief ook afwijken. De taxatie vindt altijd plaats op locatie, de taxateur zal binnen en buiten de woning een aantal kenmerken bekijken, meten en indexeren om zo op een taxatie waarde uit te komen.

Hoewel taxaties volgens standaard richtlijnen worden uitgevoerd kunnen er wel degelijk verschillen zijn in de uitkomst. In principe zul je één taxatie laten uitvoeren dus merk je niet dat er verschil kan zijn, toch is het mogelijk dat een taxateur de woningwaarde duizenden euro’s hoger of lager inschat. Dit kan tot wel 10% verschil maken. En het bedrag op de berekening bepaalt hoeveel geld je mag lenen bij de bank.

Hoeveel kunnen taxaties verschillen?

Het programma De Monitor heeft ooit een test uitgevoerd door meerdere taxateurs dezelfde woning te laten taxeren. Daarbij werd aan enkele taxateurs specifiek gevraagd om op een hogere of juist lagere taxatiewaarde uit te komen. Eén taxateur gaf aan zich niet te laten sturen en bracht een neutrale taxatie uit, een collega kwam erachter dat er meerdere taxaties waren aangevraagd en trok zich terug. Bij de andere taxaties was er wel degelijk verschil te zien. De hoogste taxatie waarde lag 30.000 euro hoger dan de laagste taxatie waarde. Dat is een flink bedrag als je bezig bent met een hypotheekaanvraag.

Wanneer is een lagere taxatiewaarde voordeliger?

Over een koopwoning moet belasting worden betaald, de som van deze belastingen wordt bepaald op basis van de woningwaarde. Als iemand van mening is dat deze waarde te hoog is ingeschat dan kan een onafhankelijk taxatierapport dienen als bewijs om de woningwaarde naar beneden bij te stellen. De WOZ-waarde is namelijk een schatting, een individuele woning zal altijd iets afwijken van de norm.

Als je een hypothecaire lening wilt aanvragen dan is het doorgaans juist prettig om wat meer speling te hebben. Een taxatierapport met een hoger bedrag heeft dan de voorkeur. Het is toegestaan om de taxateur te vragen om een hoger of lager bedrag, in principe zal de taxateur zich niet mogen laten beïnvloeden door een dergelijke vraag. Maar als de taxateur die asbest dakbedekking op de schuur niet heeft gecontroleerd en je wilt een lagere taxatie waarde, dan mag je daar de taxateur best op wijzen. Het is en blijft mensenwerk.

Wat bepaalt de waarde van een huis?

Er zijn een aantal factoren die bepalen wat de waarde van een huis is. Dit zijn de voornaamste kenmerken waar een makelaar op zal letten bij een vrijblijvende waardebepaling of een taxateur bij een officiële taxatie:

Locatie

De gemeente, wijk en straat zijn van grote invloed op de woningwaarde. Ook of het een tussenwoning of hoekhuis betreft zal van invloed zijn. De combinatie van locatie en woningtype spelen een belangrijke rol bij het bepalen van de waarde.

Afmetingen binnen

Dan is er het aantal vierkante meters vloeroppervlak dat gemeten wordt. Hoeveel kamers, hoe groot zijn de kamers? Niet alle meters zijn bewoonbaar, een berging zonder ventilatie behoort niet tot het woonoppervlak en zal daarmee niet dezelfde waarde vertegenwoordigen.

Tuin

De oppervlakte van de tuin en het volledige perceel telt ook zwaar mee. Denk daarnaast aan de aanwezigheid van een zwembad, terras, bestrating of een schuur. Als de tuin er netjes bij ligt dan kan dit zeker van invloed zijn op de vraagprijs.

Staat van onderhoud

Dit is een kenmerk dat bij het bepalen van de WOZ-waarde niet aan bod komt maar bij een warme opname wel degelijk van belang is. Een verwaarloosd pand waar nooit gerenoveerd is zal aanzienlijk minder opbrengen dan het huis bij de buren dat voorzien is van een nieuwe keuken, HR+++ glas en zonnepanelen op het dak.

Garage

Uiteraard zal een garage aan huis ook van invloed zijn op de waarde van een woning. Een carport is ook voordelig maar een afsluitbare garage vertegenwoordigt een grotere waarde.

Vaste trap naar zolder met dakkapel

De toegankelijkheid en de invulling van de zolder als deze aanwezig is kan flink verschil maken in de prijs. Een zolder die alleen als opslagruimte dient is heel anders dan een zolder die als slaapruimte gebruikt kan worden en voorzien is van een dakkapel en dakisolatie.

Waarde huis berekenen Kadaster

Op de website van het Kadaster kun je gratis de woningwaarde calculator gebruiken. Je moet dan invullen wanneer de woning is gekocht en tot welke periode je de prijsontwikkeling wilt weten. Deze calculator is vooral bedoeld voor huiseigenaren die graag weten wat hun woning momenteel waard is. Het betreft een algemene berekening die niet gelijk staat aan een waardebepaling door een makelaar of een taxateur.

Website waarde huis

Via de website van het Kadaster kun je de waarde van een koopwoning bij benadering bepalen, via funda kun je een online woningwaarde check uitvoeren en in het BAG register kun je de WOZ-waarde van ieder pand in Nederland opzoeken. Ook zijn er meerdere huizensites waar je een snelle berekening kunt maken van de woningwaarde of vraag via een makelaar een meer nauwkeurige waardebepaling aan.