maandag 28 juni 2021

Ga je dit jaar een huis kopen of wacht je nog even? Langer wachten is zeker niet altijd een vrije keuze omdat je zelfs bij flink overbieden nog wordt afgewezen. Ziet de toekomst er beter uit? Wat is de voorspelling op de huizenmarkt voor 2025 en 2030? En kun je deze voorspellingen eigenlijk vertrouwen? Wat experts verwachten voor de huizenprijzen dit jaar, volgend jaar, in 2025 en tot 2030 lees je op deze pagina.

Verwachting huizenprijzen 2025

Veel analisten dachten in 2020 dat de huizenprijzen zouden dalen. Na een zeer korte dip nam niet alleen de vraag toe maar ook de huizenprijzen zouden sneller dan ooit tevoren stijgen. Hoewel de Corona pandemie vaak werd aangevoerd als reden voor verkeerde voorspellingen hebben ‘experts’ het wel vaker mis. Op dit moment zijn er deskundige professionals die verwachten dat de hoge piek in de loop van 2021 zal afnemen. Vorig jaar hadden ze het mis, hoe kunnen ze dan voor 2025 de verwachting van huizenprijzen berekenen?

Er is een verschil tussen voorspellen op de korte termijn en op de lange termijn. De huizenmarkt is te vergelijken met beurswaarden. Op de korte termijn kunnen er stijgingen en dalingen zijn, op de lange termijn zie je of de lijn omhoog of omlaag gaat. Voor huiseigenaren zijn er twee momenten die tellen; wanneer je de woning koopt en wanneer je dit huis weer verkoopt. Deze twee momenten bepalen of je winst maakt of dat je huis onder water komt te staan.

Welke hypotheek kiezen?

Steeds meer starters kiezen op dit moment voor een aflossingsvrije hypotheek omdat de maandlasten lager uitvallen. Dit lijkt aantrekkelijk maar aan het einde van de rit moet de hypotheekschuld toch afbetaald worden. Als je gokt op overwaarde dan kun je voordelig uitkomen maar dit is zeker geen garantie. De overheid heeft hypotheekrenteaftrek geschrapt voor dit type hypotheek en ontmoedigt deze hypotheekvorm. Een aflossingsvrije hypotheek kan voor 30 jaar worden afgesloten, soms met optie voor verlenging. Laat je vooraf voorlichten door een hypotheekadviseur.

Huizen zijn net zoveel een belegging geworden als een een plek om te wonen. Dit geldt zowel voor bewoners als vastgoedmakelaars. De rente op spaargeld ligt historisch laag, de overwaarde op huizen ligt historisch hoog. Om nog maar niet te spreken van de huurprijzen in het particuliere huursegment. Er moet veel veranderen om de huizenbubbel te laten barsten.

Verwachting huizenprijzen 2030

Er zijn flinke ambities om een groot aantal nieuwe woningen te bouwen in de komende tien jaar. In 2020 ging het al mis omdat er minder gebouwd kon worden dan gepland. Door Corona maatregelen was het lastig om nieuwe huizen te bouwen, daarnaast waren er problemen met leveringen van bouwmaterialen. Met name dat laatste probleem zal nog enige tijd voortduren. Corona is een wereldwijd verspreide pandemie en bouwmaterialen komen van over de hele wereld. Deze stagnatie zal nog zeker jaren voortduren, de kans dat de gestelde nieuwbouwplannen gehaald worden in 2030 is daarmee klein. De verwachting voor huizenprijzen in 2030 is dat ze gemiddeld genomen hoger uitvallen mits er op een andere wijze gebouwd wordt.

Bestaande huizen in populaire gemeenten zoals Amsterdam en Rotterdam blijven duur, toch is het nu al te zien dat de prijzen in Amsterdam minder snel stijgen dan in andere grote steden in Nederland het geval is. Nieuwbouwwoningen zijn duur om te bouwen vanwege personeels- en materiaalkosten. Als dit grotere, luxere woningen zijn zullen de prijzen aanzienlijk hoger liggen in 2030 dan nu het geval is. Daar gaat het ‘barsten van de bubbel’ niets aan veranderen. Een meer interessante ontwikkeling is de ‘Tiny House’ beweging.

Kleiner wonen kan het woningtekort oplossen

Hoewel het ‘Tiny House’ concept al langer bestaat kan dit concept de komende jaren weleens flink gaan toenemen. Er is weinig ruimte beschikbaar om te bouwen en jong volwassenen hebben minder behoefte aan een groot huis met veel kamer en flinke tuin dan voorheen. Dit heeft te maken met een andere gedachte over wonen, leven en inkomen. Er is een generatie opgegroeid die meer gericht is op ervaringen en minder op bezit. Er is ook minder zekerheid van inkomen binnen de ‘Gig’ economie, de kans dat je een ‘gouden horloge’ krijgt van je werkgever na jarenlang dienstverband wordt steeds kleiner. Als er veel kleine starterswoningen worden gebouwd voor potentiële doorstromers dan kunnen de huizenprijzen in 2030 dalen.

Ontwikkeling huizenprijzen

De laatste jaren zijn de prijzen van huizen in Nederland enorm gestegen. De ontwikkeling van huizenprijzen wordt op diverse manieren berekend. Aan de hand van percentages, in absolute bedragen en gemiddelde prijzen per gemeente of regio. Zo zijn er allerlei mooie berekeningen samen te stellen met uitkomsten die best ver uiteen kunnen lopen. De trend is op dit moment nog steeds opgaand wat betekent dat je steeds meer moet betalen of lenen voor een koophuis.

Huizenprijzen daling

Als de vraag afneemt en het aanbod toeneemt dan kunnen huizenprijzen dalen. Zo werkt vraag en aanbod. Toch verloopt het op de huizenmarkt niet zo eenvoudig. Er zijn namelijk behoorlijk wat factoren die bepalen of je winst of verlies maakt op de woning. De fiscus bijvoorbeeld. Als er wijzigingen doorgevoerd worden in de overdrachtsbelasting, vermogensbelasting of aftrekposten dan kan dit gevolgen hebben voor jouw situatie. Ook als de huizenprijs hetzelfde blijft. Zo is er momenteel een speciale regeling voor starters, daarnaast mogen ouders nu een ton onbelast lenen aan hun kinderen. Het risico hierbij is een verdere stijging in huizenprijzen omdat het besteedbaar bedrag hoger komt te liggen.

Naast nationale regelgeving kan de Centrale Bank ook een rol spelen. Niet alleen worden er regels gemaakt op Europees niveau, de inflatie wordt voor een deel bepaald door de hoeveelheid geld dat in de economie gepompt wordt. Een daling van huizenprijzen betekent dus niet direct dat je verlies maakt.

Huis verkopen, huis kopen

Een ander punt waar niet vaak over bericht wordt in de pers maar eentje die wél relevant is voor huizenbezitters is het nieuwe onderkomen. Veel overwaarde is prachtig maar in een markt met hoge huizenprijzen zul je ook veel moeten betalen voor die nieuwe woning. Hoge huizenprijzen treffen vooral starters, een hoge verkoopwaarde is niet per definitie een groot voordeel voor doorstromers. Dit kan ertoe leiden dat huizenbezitters minder snel zullen verhuizen omdat het rendement te laag ligt. Met nieuwbouw, meer starters en doorstroming ontstaat er een huizenmarkt die dynamischer wordt met ruimte voor uiteenlopende wensen en behoeften.

Een makelaar kan je adviseren over de beste opties op dit moment, ze kunnen echter niet het verloop van de huizenmarkt voorspellen. Bekijk daarom altijd de mogelijkheden en risico’s die gepaard gaan met een huis kopen.