maandag 24 oktober 2022

Woning hoger laten taxeren

Een taxateur is een dienstverlener die je wel moet betalen maar die niet naar je luistert. Tenminste, bij het uitvoeren van de taxatie moeten ze objectief blijven, wie betaalt is dus niet degene die bepaalt. Wil je de woning hoger laten taxeren? Dat kan eigenlijk niet maar zoals altijd is de werkelijkheid niet altijd even zwart-wit. Als je graag een woning hoger wilt laten taxeren dan geven we op deze pagina enkele tips én waarschuwingen.

Waarom een woning hoger laten taxeren?

Je wilt een huis kopen. Jouw inkomen is voldoende, je hebt een vast contract maar jouw spaarrekening is niet echt goed gevuld. Bij aanvraag van een hypotheek mag je nooit meer lenen dan 100 procent van de taxatiewaarde of 106 procent als je duurzaamheidsmaatregelen gaat doorvoeren. Het zou best praktisch zijn om wat meer geld te lenen tegen een gunstige rente maar je zit vast aan die 100 procent. Als de taxatiewaarde echter wat hoger uitvalt dan is dit voordelig voor jou als koper.

Als een huis op funda staat met een bedrag van 400.000 euro dan kun je 420.000 euro bieden om de aandacht van de verkoper te trekken. Als de taxatiewaarde op 420.000 euro ligt dan hoef je zelf niet bij te passen, je betaalt alles uit de hypotheek. Maar hoe kom je van 400.000 naar 420.000 euro? De vraagprijs is niet noodzakelijk hetzelfde als de taxatiewaarde. De vraagprijs is een bedrag dat de verkopende partij als uitgangspunt neemt voor onderhandelingen, de taxatiewaarde wordt onafhankelijk vastgesteld. Hoe kun je de woning hoger laten taxeren om meer geld te lenen?

Wat is de waarde van een huis?

De taxatiewaarde zou een objectief bedrag moeten zijn. Maar wat is objectief in dit geval? Als in een straat met identieke huizen 3 huizen worden verkocht voor respectievelijk 380.000, 400.000 en 420.000 euro dan ligt het gemiddelde op 400.000 euro. De vierde woning zou op basis van deze data dus 4 ton waard moeten zijn. Als er specifieke verbouwingen uitgevoerd zijn, of de staat van onderhoud is beter of slechter dan gemiddeld, dan kan het bedrag iets anders uitvallen. Het is aan de taxateur om deze afweging te maken. Hoe kun jij als koper de woning hoger laten taxeren?

Een taxateur hoeft niet te weten wat de koper biedt voor de woning. Je mag het wel vertellen. Als jij aangeeft dat een iets hogere taxatiewaarde erg goed uitkomt bij het aanvragen van de hypotheek dan kan de taxateur wellicht wat water bij de wijn doen. Mag dit? Eigenlijk niet maar taxatie is geen exacte wetenschap, door hier en daar iets andere afwegingen te maken kan de eindsom toch anders uitpakken. Je mag een taxateur niet onder druk zetten, het is wel gebleken dat sommige taxateurs met hun klanten meedenken om zo tot een optimaal bedrag uit te komen.

Zijn taxaties objectief?

De regels zijn objectief, een taxateur niet. Over het vloeroppervlak valt geen discussie te voeren, over de staat van onderhoud kun je wel van mening verschillen. Taxateurs hebben allemaal een gedegen opleiding genoten en zullen doorgaand zichzelf moeten bewijzen. Er kan gevraagd worden naar een validatie ofwel een tweede opinie, die wordt op afstand uitgevoerd door de NWWI. Feit blijft dat 3 taxaties door 3 taxateurs bij dezelfde woning iets anders kunnen uitvallen. En als je de woning hoger wilt laten taxeren kan dit verschil van belang zijn. Er mag echter niemand de feiten bewust verdraaien en een taxateur heeft de plicht om objectief te blijven.

Naast taxaties door mensen zijn er ook modelmatige taxaties die met software worden berekend zoals het Calcasa Rapport. Dit is een zuiver objectieve taxatie op basis van een grote database aan informatie. De kenmerken om de berekening te maken komen echter wel uit de praktijk. Als veel mensen overbieden dan zal de taxatiewaarde van een specifieke woning ook stijgen. De software verandert niet, de woning ook niet maar de omstandigheden wel. Modelmatige taxaties zijn het meest objectief maar vertellen niet altijd het volledige verhaal. Daarom wordt op dergelijke taxaties een hypothecaire lening verstrekt tot maximaal 90 procent van de taxatiewaarde.

Mag je taxaties vergelijken?

Je kunt meerdere taxaties aanvragen maar dit mag niet. Je kunt een Calcasa Rapport aanvragen en daarnaast een taxateur inschakelen om zo de meest voordelige uitkomst in te dienen bij de hypotheekverstrekker. Dit ligt op het randje van wat is toegestaan maar daar kun je mogelijk mee wegkomen als je bereid bent de gevolgen te aanvaarden. 10 taxatierapporten laten maken en daar je favoriet uitkiezen is niet alleen duur, het is ook niet toegestaan.

Waarde na verbouwing

Je kunt legaal een woning hoger laten taxeren door rekening te houden met de waarde na verbouwing. Dan zal de taxateur uitgaan van de waarde nadat de verbouwing is uitgevoerd. Denk aan het doorvoeren van energiebesparende maatregelen met als gevolg een hogere score op het energielabel. Bij nieuwbouw woningen moet er ook altijd een waarde na oplevering worden berekend want het pand is nog niet gebouwd op het moment dat de hypotheek wordt toegekend.

Waarom een woning lager laten taxeren?

De woning hoger laten taxeren is niet altijd voordelig, soms wil je juist dat de waarde wat lager uitkomt. Een voorbeeld hiervan is de WOZ-waarde. Ieder jaar bepaalt de gemeente hoeveel jouw huis waard is op basis van standaard gegevens. Deze waarde wordt gebruikt om diverse heffingen op te leggen. Als jouw huis minder waard is dan de WOZ-waarde dan betaal je dus teveel belasting. In dat geval kun je bezwaar maken tegen de beschikking en moet je aantonen dat de feitelijke woningwaarde lager ligt. Je kunt dan de woning lager laten taxeren. Dit is geen uitgemaakte zaak, over het algemeen genomen ligt de WOZ-waarde namelijk lager dan de marktwaarde. Maar het is zeker mogelijk dat de situatie in jouw geval anders is.

Wil je een huis verkopen? Dan biedt een objectieve taxatie je niet voldoende informatie. Vraag dan liever een gratis waardebepaling aan bij een lokale makelaar die je kan adviseren in de verkoop van jouw woning.